(Quelle: IVD Süd e. V.)
Das
Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 23.01.2024 auf einer
Video-Pressekonferenz den Spezialreport „München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim“
vorgelegt. Der Bericht untersucht u. a. den Immobilienmarkt in Ingolstadt.
„Nach Jahren stetiger
Anstiege sorgte die Trendwende am Wohnimmobilienmarkt bereits im Frühjahr 2023,
mit etwas Verzögerung im Vergleich zur bayerischen Landeshauptstadt München,
auch u. a. in Ingolstadt für Preisnachlässe. In der aktuellen IVD-Untersuchung
Herbst 2023 verfestigt sich dieser Trend weiter mit deutlich höheren
Rückgängen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.
Die
Mitte 2022 eingesetzte Trendwende am Wohnimmobilienmarkt hat die hohe Dynamik
im Kaufsegment auch in Ingolstadt deutlich gebremst. Gestiegene
Hypothekenzinsen, strengere Kreditvergabekriterien, eine hohe Inflation sowie
hohe Energiepreise haben den Immobilienerwerb für traditionelle Käufer, die oft
stark auf Fremdkapital angewiesen sind, erheblich erschwert. Der Markt hat sich
in Richtung eines Käufermarktes verschoben; sowohl das Angebot als auch der
Verhandlungsspielraum für Preise haben deutlich zugenommen. So hat sich die
Vermarktungsdauer infolge der veränderten Situation sowohl im Bestand als auch
bei Neubauobjekten deutlich erhöht.
Für
die meisten potenziellen Käufer hat der Zinsanstieg den Immobilienerwerb
finanziell deutlich schwieriger gemacht. Denn auch, wenn die Kaufpreise in den
vergangenen Monaten spürbar nachgegeben haben, konnten die Preisnachlässe die
hohen Zinsanstiege - insbesondere bei einem hohen Fremdkapitalbedarf - bei
Weitem nicht kompensieren. Diejenigen, die sich aktuell auf dem Markt umsehen,
verfügen meist über erhebliches Eigenkapital. Besonders für Interessenten mit
geringem Finanzierungsbedarf eröffnen sich gute Chancen.
Die
gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten sowie eine restriktivere Kreditvergabe
der Banken an Bauträger wie auch an potenzielle Immobilienkäufer belasten die
Bauwirtschaft erheblich. Angesichts der erschwerten Kalkulation halten sich die
Bauträger aktuell zurück, was sich auch bei den Baugenehmigungen in den meisten
untersuchten Städten bemerkbar macht. In den ersten drei Quartalen 2023 wurden
in Ingolstadt -18,5 % weniger Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden zum Bau
freigegeben als im 5-Jahres-Mittel der entsprechenden drei ersten Quartale der
Jahre 2018 - 2022.
Neben
einer rückläufigen Zahl der Baugenehmigungen wird derzeit eine beachtliche Zahl
längst genehmigter Bauvorhaben angesichts der geänderten ökonomischen
Rahmendaten gestoppt oder zumindest temporär aufgeschoben. Die stark
eingebrochene Zahl der Baugenehmigungen wird vor dem Hintergrund der positiven
Bevölkerungsentwicklung für weitere Wohnungsengpässe sorgen.
Trotz
des aktuell schwierigen wirtschaftlichen Umfelds gehört u. a. Ingolstadt zu einer
gefragten Wohngegend landesweit. In Ingolstadt verlief die Entwicklung auf dem
Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren uneinheitlich. Aufgrund der
Dieselkrise um den Audi-Konzern und dem darauffolgenden Strukturwandel in der
Automobilbranche sowie auch während der COVID-Pandemie hat die Nachfrage nach
Wohnimmobilien in der Stadt zeitweise nachgelassen. Hinzu kamen während der
Corona-Zeit auch die Probleme am Flughafen München, der normalerweise ein
Job-Motor für die Region Ingolstadt ist.
Preisentwicklung im Vergleich Frühjahr 2023-Herbst 2023
In
Ingolstadt hat sich der Preisrückgang verstärkt. Blieben die Kaufpreise in
Ingolstadt im Durchschnitt der untersuchten Objekte im Frühjahr 2023 noch
stabil, haben fast alle untersuchten Marktsegmente im Herbst 2023 im Preis
nachgegeben. Der durchschnittliche Preisabschlag bei Kaufobjekten lag in der aktuellen
Erhebung Herbst 2023 bei -4,3 %.
Das
aktuelle Marktgeschehen auf dem Wohnimmobilienmarkt ist durch eine gewisse
Trägheit dominiert. Die Preisfindungsphase hält weiter an: Preiskorrekturen bei
Verkaufsgesprächen sind die „neue Normalität“: Inwieweit es zu Preisabschlägen
kommt, hängt stark von der Lage und Qualität der vermarkteten Objekte ab. Der
energetische Zustand einer Immobilie gewinnt immer mehr an Bedeutung.
Kaufobjekte mit hohen energetischen Standards sind gefragt und meist relativ preisstabil.
Ältere Objekte und Häuser mit einer schlechten Energiebilanz werden dagegen
aufgrund der drastisch gestiegenen Energie- und Baukosten weniger nachgefragt
bzw. können nur mit größeren Preisabschlägen verkauft werden. Zwar bleibt die
Lage eines Objektes ein wesentlicher Faktor bei der Kaufentscheidung,
allerdings sorgen die verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz dafür,
dass Kaufinteressenten aktuell öfter den energetischen Zustand eines Objektes
einer guten Lage vorziehen.
Fazit:
Das
vergangene Jahr 2023 brachte signifikante Veränderungen auf dem Wohnimmobilienmarkt
in Ingolstadt mit sich. Die Preisentwicklung, die Nachfragesituation und das
Angebot haben sich in vielerlei Hinsicht gewandelt. Die insgesamt gestiegene
Unsicherheit aufgrund der geänderten wirtschaftlichen Faktoren und steigenden
Finanzierungskosten führte zu einer deutlichen Zurückhaltung bei den Käufern;
überzogene Preisvorstellungen fanden nur selten Akzeptanz. Viele
Immobilienverkäufer mussten ihre Preisvorstellungen an die aktuellen
Marktbedingungen anpassen. Die Preisrückgänge auf dem Kaufmarkt sind nun
Realität.
Die
Zinswende und die damit verbundenen höheren Finanzierungskosten führten dazu,
dass viele potenzielle Käufer ihre Investitionspläne überdachten. Insbesondere
klassische Käufer, die stärker auf Fremdfinanzierung angewiesen sind, sind
aktuell deutlich seltener am Markt präsent.
Das
Angebot auf dem Kaufimmobilienmarkt lag 2023 deutlich höher als vor der
Trendwende. Gleichzeitig zeichnete sich ab, dass aufgrund gestiegener Baukosten
und zurückgegangener Baugenehmigungszahlen in vielen Regionen Engpässe im
Wohnraumangebot bevorstehen können.
Im Einzelnen berichtet
Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden
marktrelevanten Entwicklungen:
Die
Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag im
November 2023 bei beachtlichen 4,61 %, während der Wert vor der Zinswende noch
1,43 % (November 2021) betrug. Ein Darlehen mit einer langfristigen
Zinsbindung über 10 Jahre verteuerte sich von 1,33 % im November 2021 auf
3,92 % im November 2023.(Quelle: Deutsche Bundesbank)
Die
Inflationsrate im Jahresdurchschnitt 2021 lag noch bei 3,1 %; im
Jahresdurchschnitt 2022 betrug die Quote 6,9 %. Anfang des Jahres 2023
folgten mehrere Anstiege (Januar und Februar jeweils bei 8,7 %). Im Jahresdurchschnitt
2023 lag die Inflationsrate bei 6,0 %. (Quelle: Statista)
Ingolstadt
verzeichnete in den vergangenen 20 Jahren (2000-2020) steigende
Einwohnerzahlen: +18 %. Nach Angaben des Bayerischen Landesamtes für
Statistik soll die Einwohnerzahl bis 2040 in Ingolstadt um 9 % steigen. (Quelle:
Bay. Landesamt für Statistik)
Baugenehmigungen
1.-3. Q. 2023: In den ersten drei Quartalen 2023 wurden in der Ingolstadt 18,5
% weniger Wohneinheiten in neuen Wohngebäuden zum Bau freigegeben als im
5-Jahres-Mittel der entsprechenden drei ersten Quartale der Jahre 2018 – 2022.
(Quelle: Bay. Landesamt für Statistik)
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